【土地增值税清算政策解读】——土地增值税计税收入的确认及土增的预征

房地产行业营改增至今已近5年，营改增后一般计税项目已逐渐达到土地增值税清算时点，对于一般计税项目土地增值税清算应税收入的确认，较之前营业税处理要复杂许多，给许多财务人员带来不小的困扰，下面就从税收政策中给予解答。

一般销售

国税函〔2010〕220号

（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

国家税务总局公告2016年70号

营改增后，纳税人转让房地产的土增税应税收入不含增值税

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额

思考：营改增以后，一般计税方法下，增值税的销售额与土地增值税的清算收入在数额上是否相同？

国家税务总局公告2016年第18号

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

国家税务总局公告2016年第70号

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

土增清算收入=全部价款和价外费用÷（1+9%）

=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）*9%

视同销售

国税发[2006]187号、国税发[2009]91号

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时——不征收土地增值税（产权未产生转移）。

【提示】上述情况在土地增值税清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。

土地增值税预征

国家税务总局公告2016年第70号

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

——2016年11月10日

国家税务总局公告2016年第18号

应预缴增值税=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

【案例】：某房企采用一般计税，当月预收款（含税）1,100万元，增值税预征率3%，土地增值税预征率2%

①按原方法计算应预缴的土地增值税：1100/1.10*2%=20万元

②按70号公告计算：

应预缴的增值税=1100/1.10*3%=30万元

应预缴的土地增值税=（1100-30）*2%=21.40万元

按70号公告，纳税人会多预缴1.4万元。

【延伸】：企业所得税的预征

国家税务总局公告2019年第23号