注会《税法》历年主观题考题盘点——第十章房产税法、契税法和土地增值税法

注册会计师《税法》历年考题盘点——第十章房产税法、契税法和土地增值税法

【2020年考题题干】

（2020年）某房地产开发公司是增值税一般纳税人，2020年5月，拟对其开发的位于市区的写字楼项目进行土地增值税清算。该项目资料如下：

（1）2016年1月以8000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。

（2）2016年3月开始动工建设，发生房地产开发成本15000万元，其中包括装修费用4000万元。

（3）发生利息支出3000万元，但不能提供金融机构贷款证明。

（4）2020年3月，该项目全部销售完毕，共计取得含税销售收入42000万元。

（5）该项目已预缴土地增值税450万元。

（其他相关资料：契税税率为5%，利息支出不能提供金融机构贷款证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%，计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计240万元，该公司对项目选择简易计税方法计缴增值税）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）说明该项目应进行土地增值税清算的原因。

（2）计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额。

（3）计算该项目应缴纳的增值税额。

（4）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。

（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（6）计算该房地产开发项目应补缴的土地增值税额。

【答案及解析】

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应进行土地增值税的清算。

（2）允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=8000×（1+5%）=8400（万元）。

（3）应缴纳的增值税=42000/（1+5%）×5%=2000（万元）。

（4）允许扣除的房地产开发费用=（8400+15000）×10%=2340（万元）。

（5）允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=8400（万元）

允许扣除的房地产开发成本=15000（万元）

允许扣除的房地产开发费用=2340（万元）

允许扣除的税金及附加=240（万元）

加计扣除=（8400+15000）×20%=4680（万元）

允许扣除的项目合计金额=8400+15000+2340+240+4680=30660（万元）。

（6）不含税收入=42000-2000=40000（万元）

增值额=40000-30660=9340（万元）

增值率=9340/30660×100%=30.46%，适用税率30%。

应缴纳的土地增值税=9340×30%=2802（万元）

应补缴的土地增值税=2802-450=2352（万元）。